La gran preocupación nacional por la falta de vivienda presenta varios agravantes específicos en Baleares. El primero, tratarse de un territorio insular de extensión limitada, que no puede ser construido de forma indefinida. El segundo, la ausencia de una planificación racional y duradera del urbanismo insular, sustituida por parches legislativos que cada Govern realiza a remolque de intereses de partido o coalición, condicionantes ideológicos o influencias de los lobbys de turno. El tercero, el propio crecimiento demográfico de la población insular. Y el cuarto, la presión alcista sobre los precios procedente de adquirentes foráneos, no sólo ciudadanos extranjeros, debido a nuestro atractivo turístico y residencial.

Pero el gran problema de base ha sido siempre una pésima legislación, tanto estatal como autonómica o local sobre la materia. El catedrático de Derecho civil de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona -fundador de la Cátedra de Vivienda de la UNESCO- Sergio Nasarre, ha declarado que el principal problema de las medidas legislativas adoptadas en España es que la mayoría estaban fundamentadas en condicionantes ideológicos y no en un estudio profundo de las causas del problema habitacional, por lo que el drama actual sobre la vivienda es consecuencia de políticas erráticas, incoherentes y equivocadas.

Por un lado, las del Estado, que ha legislado en sucesivas ocasiones sin consultar con las Comunidades Autónomas y los Municipios. Cree Nasarre que las sucesivas Leyes estatales, la 1/2013, la 5/2019 y la 12/2023 (la primera aprobada por Rajoy, y las otras dos por Sánchez) han conseguido que las familias de clase media hacia abajo no puedan comprarse una casa porque no pueden acceder a la financiación necesaria para ello. España apostó en su día por fomentar el mercado del alquiler y no facilitar el acceso a la propiedad, lo que ha conseguido concentrar la vivienda en manos de las personas más ricas y los fondos de inversión.

Pero las normas autonómicas o municipales baleares, aprobadas la mayoría en la época del Pacte de Progrés, no fueron mucho mejores. La Ley de Vivienda de 2018, el Plan General de Palma o el Decreto Urgente de Medidas Urbanísticas de 2022 no hicieron más que reducir suelo urbano, establecer prohibiciones y limitar derechos, con la consecuencia lógica de incrementar los precios de las viviendas ya edificadas. Y la muy progresista Armengol fue incapaz de construir un número apreciable de viviendas públicas en ocho años de mandato, además de recurrir al truco rastrero de no firmar descalificaciones de VPO una vez transcurrido su plazo legal para que las estadísticas no reflejaran disminución de vivienda pública. La izquierda, siempre preocupada por colonizar instituciones y crear redes clientelares, se mostró absolutamente incompetente en esta materia, con el agravante de contar con récords de recaudación tributaria durante sus dos últimos mandatos.

Es cierto que el ejecutivo actual de Prohens, que no ha tenido tiempo de revertir un problema que solo puede arreglarse en un plazo prolongado, se está mostrando bastante más pragmático y mucho menos ideologizado en estas cuestiones. Tanto el Decreto de emergencia habitacional de finales de 2023 como la Ley 3/2024 de medidas urgentes en materia de vivienda facultan a los propietarios de suelo, locales y viviendas para realizar una serie de actuaciones en los edificios existentes y en las parcelas no edificables de suelo urbano que superan los límites de los planes generales en usos urbanísticos, densidades edificatorias y edificabilidades permitidas, fomentando además la legalización de construcciones antiguas en suelo rústico y las Viviendas de Precio Limitado.

De cara al futuro, además de los ya regulados cambios de uso de locales a viviendas (con una normativa excesivamente restrictiva), hay otras medidas prácticas que se pueden implementar, como facilitar igualar las alturas nivelando los edificios para evitar el feo perfil en dientes de sierra de muchas de nuestras calles; simplificar la división de pisos de gran tamaño situados en edificios antiguos para convertirlos en viviendas de superficie más reducida; o reconvertir hoteles o edificios industriales obsoletos en apartamentos mediante convenios con sus propietarios sin imponer porcentajes de VPO o HPL.

Y, en la línea apuntada por Nasarre de buscar soluciones imaginativas, legislar creando figuras novedosas como la propiedad compartida o la propiedad temporal, en las que se pueda comprar un porcentaje o un tiempo de propiedad en una vivienda sin endeudarse en más de lo posible. Para ello podríamos servirnos de figuras jurídicas históricas como los censos y los alodios, regulados en los artículos 54 a 63 de la Compilación de Derecho Civil de Baleares, que suponen una división del dominio históricamente ideada para facilitar la explotación de fincas rústicas a personas que no podían acceder a comprarlas, y que hoy podrían adaptarse legislativamente para configurar una propiedad compartida sobre viviendas que posibilitara a jóvenes y personas con menos recursos acceder exitosamente a su titularidad.

PUBLICADO EN EL DEBATE, EDICIÓN BALEARES, EL 14 DE MARZO DE 2026.

 

Por Álvaro Delgado Truyols